• 大きな土地が遊んでいて、毎年固定資産税だけ払っているのでその対策は無いものか？
• 相続で土地を所得することになったが、その相続税対策が心配
• 財産分与にあたり、有効な節税対策は無いものか？
• 地形・地勢・交通の便が悪い土地を何とか有効活用したい
• 建物の原価償却が進み、所得税・相続税の税制効果がなくなってきている
• 土地は有るが、有効利用しようにも先立つ資金が無い
• 遊んでいる土地にマンションを建てたいが、その後の管理が心配
• 子供達が不動産の活用方法に関してそれぞれ違う意見を持っている
• 農地を相続で取得したが自分ではその耕作をすることは出来ない
• 現在古い賃貸住宅を所有しているが、もっと収益率の良いマンション等に立て替えたい
• 賃借人が出て行って、空室が増えて困っている
• 給排水管の故障等クレームが増え、管理業務が煩わしい、修理費が年々増加している

このように、不動産有効活用と一言に言っても、その活用法は多種多様に渡っています。
地目・地形・地勢・道路付・周辺の環境等や、オーナー様がどの様なお考えをお持ちなのかによって活用法は変わります。
有効活用と言えば、賃貸マンション・アパート等を建設し家賃の収入得ることが一般的に知られており、これまではこうしたやり方でコンスタントに高収入を叩き出してきました。しかしながら、賃貸住宅の供給過剰気味の昨今ではこの収入が思うように得られなくなって来ているのが実情です。つまり、建てればどうにかなると言った考えはもう過去のこと。
こうしたケースも踏まえて、逆に投下資本を抑えた別な方法で長期安定の収入を得るやりかたも得策である案件も増えてまいりました。弊社では、その時代の状況に合ったご提案をさせて頂きことはもちろんのこと、次の時代のみならず先の先をも見据えたご提案が出来るようにと、日々自己研鑽をすることを心掛けております。

1. 自主建設・自主管理方式（賃貸住宅）

自主建設・自主管理方式（賃貸住宅） 建物建築計画、事業収支計画、設計管理会社選択、建設施工会社選択（または自主管理）等をオーナー様ご自身が行って行く方式です。一般的には設計事務所、管理会社、コンサルタント等のアドバイス、コンサルティングを受けながら進めて行きます。

2. 事業委託方式（賃貸住宅）

不動産会社や建設会社等に建設に関する殆どの業務を委託して行ってもらう方式です。この場合の多くは、建物完成後の賃貸管理についても同一の会社が一括借上げ、サブリースと呼ばれる家賃保証を行う方式を採用しています。
手間が省け事業計画がたて易く収入も収支が読み易いことがメリットですが、実質収入は自主管理に比べ低く内容の不透明さが残る部分があります。

3. 等価交換（分譲マンション等）

オーナー様がデベロッパーと呼ばれる分譲業者等に土地を売却し、その対価と等価の区分建物を交換する方式です。オーナー様は土地の共有持分を売却によって減らしますが、自己資金が無くても借入金をしなくても建物を取得することが出来ます。 　しかしこの場合においては、売却する土地の評価と取得する建物の評価とのバランスが大きなポイントとなって来ます。

最近多く活用されている『コーポラティブハウス』では、デベロッパーを介さずに購入者と直接交換を行うことになりますので、透明性が極めて高く、また小規模な土地でも事業計画が成り立つと言われています。

4. 土地信託方式

土地を一定期間信託銀行に信託し信託受益権に基づき配当を得る方式です。信託を受けた信託銀行はその土地に建物を建設し賃貸等によって収入を得、そこから経費を差し引いた利益を基の地主に配当します。
期間内においては殆ど手間がかからず収入を得ることが出来ますが、その透明性は不確かなものとなります。また一般的には、比較的大規模な土地でなければ取扱いしない場合が多いようです。

5. 借地方式

土地を賃貸し、その賃料を得る方式です。借地権の設定にあたり、権利金、保証金として金銭を授受することが一般的です。
借地権の種類は下記の通りです。

	利用の目的	存続期間	契約成立要件	期間満了後	契約終了時の建物
普通借地権	特に制限なし	30年以上（旧借地権を除く）	建物の所有を目的とし、書面によらなくても可	法定更新あり（初回更新は20年、以後10年毎）	借地人から地主に対する建物買取請求権あり
一般定期借地権	特に制限なし	50年以上	公正証書等の書面による更新をしない旨の明記	契約期間終了後更新なし	書面による建物買取請求権排除の特約可。この場合借地人は原則更地にして土地を返還
建物譲渡担保付借地権	特に制限なし	30年以上	予め建物を地主が譲受する旨の特約が必要	契約期間終了後更新なし	建物所有者は地主が買い取る。借家としての入居継続可
事業用借地権	事業用（居住用を除く）	10年以上20年以下	必ず公正証書による	契約期間終了後更新なし	原則、借地人が建物を収去して土地を地主に返還

6. 建設協力金差入方式

テナント（賃借人）が保証金及び敷金として建設協力金を差入れ、その資金を基にテナントの希望する建物を建設しリースします。
期間は5年～20年程度が多いです。従来は公害の幹線道路沿いの店舗の開発としてこの方式を採用して来ましたが、都心の低未利用地でも有効活用として利用価値があり、先述の事業用借地権が出来てからは借地法式が多くなって来ています。
事業用着地に比べると建物もオーナー様の物となるので、経営リスクは若干高くなりますが、自己資金が少なくても賃貸経営が出来ることが最大のメリットとなります。事業用借地では期間も１０年以上２０年未満との定めがありますが、定期借地にすれば双方の合意により長期、短期に設定することが出来ます。

7. 定期借家制度方式

この制度は２００３年から始まり、非常に短い期間から長い期間まで自由に設定できます。期間の設定に定めが無く、契約期間終了後も契約の更新をしなければならない定めはありませんので、契約期間終了後は特別な定めが無い限りオーナー様が自由に活用することが出来ます。
例えば、契約の終了期間を相続の開始時期に設定をしておけば、相続人は相続開始と同時に家を自由に活用することが出来ます。
こうしたことを踏まえて、この定期借家方式の活用は、これから少しずつ増えて行くことが予想されます。